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Kündigung im Wohnraummietrecht – Teil 2: Kündigungslagen erkennen – Übungsfälle 1-3

Kündigung im Wohnraummietrecht – Teil 2: Kündigungslagen erkennen – Übungsfälle 1-3
© Tom Bayer, stock.adobe.com

Heute werden wir üben, Kündigungslagen zu erkennen. Ich stelle Ihnen ein paar Kontoauszüge vor. Sie enthalten 5 Spalten und mehrere Zeilen.

Für den Monat Januar lesen Sie die Zeilen im ersten Übungsfall bitte so: Im Januar hat der Mieter auf die Monatsmiete von 500 € keine Zahlung geleistet. Ende Januar 2019 betrug der Rückstand insgesamt 500 €.

Für den Monat Februar lesen Sie die Zeilen im zweiten Übungsfall bitte so: Im Februar hat der Mieter auf die Monatsmiete von 500 € am 03.02.2019 eine Zahlung von 500 € geleistet. Ende Februar 2019 betrug der Rückstand insgesamt 500 €.

Bitte denken Sie daran, dass in unseren Beispielsfällen immer eine Zahlungsbestimmung vom Mieter getroffen wurde, also: Auf die Überweisung vom 3.2.2019 im zweiten Übungsfall schreibt der Mieter „Miete Februar 2019“, auf die Überweisung vom 3.3.2019 schreibt der Mieter „Miete März 2019“ usw. Schreibt der Mieter keine Zahlungsbestimmung auf seine Überweisung, werde ich darauf extra hinweisen. Wenn Sie Lust haben, schauen Sie sich dazu mal den § 366 BGB an.

Bei den Übungsfällen stellen Sie sich vielleicht die berechtigte Frage, ist, wann man kündigen kann bzw. sollte. Auf diese Frage komme ich etwas später zurück. Bei unseren Übungsfällen kommt es mir zunächst darauf an, dass Sie Kündigungslagen erkennen können. Am besten stellen Sie sich in unseren Beispielen vor, Sie würden sich den Kontoauszug am Ende des letzten in der Tabelle aufgeführten Monats anschauen, in dem Übungsfall 1 also Ende Februar 2019, in Übungsfall 2 also Ende Juni 2019.

  1. Übungsfall:
MONAT MIETE ZAHLUNG EINGANG SALDO
Januar 500 € ————- ————- Minus  500 €
Februar 500 € ————- ————- Minus 1.000 €

 

Frage: Kann der Vermieter fristlos kündigen?

Antwort: Ja. Es liegt der zweite gesetzliche Kündigungsfall des § 543 BGB vor. Der Rückstand beträgt zwei volle Monatsmieten. Dieser Rückstand reicht aus, ohne dass es darauf ankommt, aus welchen Monaten der Rückstand stammt.

  1. Übungsfall:
MONAT MIETE ZAHLUNG EINGANG SALDO
Januar 500 € ————- ————- Minus    500 €
Februar 500 € 03.02.2019 500 € Minus    500 €
März 500 € 03.03.2019 500 € Minus    500 €
April 500 € 03.04.2019 500 € Minus    500 €
Mai 500 € 03.05.2019 500 € Minus    500 €
Juni 500 € ————– ————– Minus 1.000 €

 

Frage: Kann der Vermieter fristlos kündigen?

Antwort: Ja. Auch hier liegt der zweite Kündigungsfall des § 543 BGB vor. Der Rückstand beträgt zwei volle Monatsmieten. Dieser Rückstand reicht aus. Beläuft sich der Rückstand auf mindestens zwei volle Monatsmieten, ist es egal, aus welchen Monaten der Rückstand stammt. Er muss nicht, wie im ersten Übungsfall, aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten stammen. Auch ein Rückstand aus den Monaten Januar und Juni, wie hier, reicht aus.

  1. Übungsfall:
MONAT MIETE ZAHLUNG EINGANG SALDO
Januar 500 € 499 € 03.01.2019 Minus        1 €
Februar 500 € ——- ————– Minus    501 €

 

Frage: Kann der Vermieter fristlos kündigen?

Antwort: Ja. Es liegt der erste Kündigungsfall des § 543 BGB vor. Alle drei notwendigen Voraussetzungen sind hier erfüllt:

Erste Voraussetzung: Der Rückstand liegt im Bereich von 500,01 – 999,99 €. Er beträgt mehr als eine und weniger als zwei Monatsmieten, nämlich 501,00 €.

Zweite Voraussetzung: Der Rückstand stammt aus genau zwei Monaten, nämlich Januar und Februar 2019.

Dritte Voraussetzung: Beide Monate, Januar und Februar 2019, folgen unmittelbar aufeinander.

Fazit: Der Vermieter kann das Mietverhältnis gemäß § 543 BGB fristlos kündigen.

 

Mit diesen 3 Übungsfällen verabschiede ich mich bis zum nächsten Mal. Dann werden wir unsere Übungen fortsetzen. Es gibt nämlich noch wesentlich mehr zu beachten.

Ach so, Sie warten noch auf die Auflösung unseres kleinen Rätsels? Was hatten Sie raus? Wer vermutet hatte, dass der Mandant am Donnerstag kommen wollte, liegt richtig. Erinnern Sie sich? Der Anrufer sagte am Montag, er wolle zwei Tage nach dem Tag vor dem Tag nach morgen in Ihr Büro kommen.

„Nach dem Tag vor dem Tag“ kann man weglassen, da sich die Wörter „nach“ und „vor“ aufheben, ähnlich wie bei der Kürzung von Brüchen. Übrig bleibt „zwei Tage nach morgen. Morgen nach Montag ist Dienstag. Ein Tag nach morgen wäre ein Tag nach Dienstag, also Mittwoch. Dann sind zwei Tage nach morgen Donnerstag. Alles klar?

Dieser Beitrag wird zur Verfügung gestellt von: ReNoSmart, die Online-Bibliothek für Kanzlei- und Notariatsmitarbeiter

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