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Die GwGMeldV-Immobilien tritt am 1.10.2020 in Kraft. Vorsicht ist geboten!

Die GwGMeldV-Immobilien tritt am 1.10.2020 in Kraft. Vorsicht ist geboten!
© Sangga Rima Roman Selia / Unsplash

Mit Wirkung zum 1.1.2020 wurde § 43 GwG ein neuer Abs. 6 hinzugefügt (GwRLÄndG, BGBl. I 2019, S. 2602). Durch § 43 Abs. 6 GwG wurde das Bundesministerium der Finanzen (BMF) unter Mitwirkung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) ermächtigt die GwGMeldV-Immobilien zu entwickeln und zu entwerfen (RefE v. 20.5.2020). Ausgesuchte der Verpflichteten des GwG (insbesondere Notare und auch Rechtsanwälte) sind verpflichtet, in der Verordnung vorgegebene Sachverhalte, wenn sie tatsächlich bei einem Verfahren vorliegen, der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) zu melden. Damit wird das Verdachtsmeldewesen gestärkt. Verarbeitete Meldungen können ggf. sofort oder auch später, wenn weitere Erkenntnisse hinzugewonnen werden, nützen, um Straftaten wie die Geldwäsche aufzuklären.

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Gerichte können künftig die Einziehung oder den Verfall sichergestellter Vermögenswerte, auch von Immobilien, anordnen. Die Vermögenswerte werden damit Straftätern weggenommen und gehen in das Eigentum der Länder über (S. 2 des Verordnungsentwurfs, unter D).

Vereinnahmte Geldbußen wegen Verletzung der Meldepflichten sollen in die Kassen der Kammern und Verwaltungsbehörden fließen (§ 50 Nr. 3 GwG – Rechtsanwaltskammer; § 50 Nr. 4 GwG – Patentanwaltskammer; § 50 Nr. 6 GwG – Wirtschaftsprüferkammer; § 50 Nr. 7 GwG – Steuerberaterkammer).

Die Gelegenheit, zum Verordnungsentwurf Stellung zu nehmen, wurde wahrgenommen. Die umfangreichen Stellungnahmen sind abrufbar beim BMF, dass diese rasch gewertet hat. In der Folge ergaben sich kleine redaktionelle Veränderungen und Präzisierungen. Die Verkündung der GwGMeldV-Immobilien im BGBl. erfolgte am 31.8.2020.

Die GwGMeldV-Immobilien tritt damit bereits am 1.10.2020 in Kraft (s. Elsing, Das Geldwäschegesetz in der notariellen Praxis, § 8)! Jeder muss sich nun auf seine neuen Pflichten eilig einstellen, damit sie korrekt ab dem 1.10. dieses Jahres wahrgenommen werden. Der Rechtsanwalt, der Notar oder der Anwaltsnotar hat hierfür die volle Verantwortung. Er muss das operative Geschäft weiter offenhalten. Hierzu benötigen die Notare auch die Unterstützung vieler ihrer Angestellten. Für diese ist die Anwendung der GwG-MeldV-Immobilien eine große Herausforderung, die im Alltag Zeit erfordert. Die Pflichten müssen erst einmal gelernt und verstanden sein. Die Problematik des Fachkräftemangels ist hierbei hinderlich.

Somit erscheint es klug und hilfreich, dass die BNotK ein zum 1.10.2020 nutzbares GwG-Prüfungstool konzipiert hat, das Notare – aber insbesondere die Mitarbeiter der Notare – nutzen können. Mit dem Prüfungstool wird die Prüfung der GwG-Pflichten deutlich leichter. Die Abläufe werden teilweise standardisiert. Die Nutzung des Tools ist nicht vorgeschrieben.

Übersicht der Verpflichteten nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 und 12 GwG, die stets nach der GwGMeldV-Immobilien Tatsachen melden müssen, wenn sie vorliegen, die in der Verordnung aufgeführt sind soweit nicht § 7 GwGMeldV-Immobilien einschlägt:

  • Notare,
  • Rechtsanwälte,
  • Kammerrechtsbeistände,
  • Patentanwälte,
  • Steuerberater,
  • Wirtschaftsprüfer,
  • Vereidigte Buchprüfer,
  • Steuerbevollmächtigte sowie an die
  • Lohnsteuerhilfevereine (i.S.v. § 4 Abs. 11 StBerG).

Eigenständige Pflichten zur Ermittlung von Tatsachen, die eine Meldepflicht begründen können, trifft keinen der vorgenannten GwG-Verpflichteten, da diese nicht durch die Verordnung begründet werden (§ 1 letzter Satz GwGMeldV-Immobilien). Diese Klarstellung wurde nach Wertung der Stellungnahmen noch in die Verordnung aufgenommenen.

Zur Meldepflicht nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 2 der GwGMeldV-Immobilien:

Stellt der GwG-Verpflichtete fest, dass ein am Erwerbsvorgang Beteiligter oder ein wirtschaftlich Berechtigter in einem der nachfolgend aufgeführten Länder ansässig ist, seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat oder sich zumindest häufig dort aufhält (gleichermaßen enger Bezug), so ist eine Meldung nötig. Soweit jemand allerdings lediglich die Staatsangehörigkeit eines solchen Landes hat, sich dort jedoch nicht mehr aufhält, z.B. weil er sich in Deutschland unbefristet aufhalten darf und arbeiten darf, genügt dies allein nicht für eine Meldung (BNotK, Geldwäschegesetz – FAQ, Stand: 10.9.2020, S. 22, Frage 90).

Folgende Länder sind nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien gelistet:

  • Afghanistan,
  • Bahamas (neu ab 1.10.2020),
  • Barbados (neu ab 1.10.2020),
  • Botsuana (neu ab 1.10.2020),
  • Ghana (neu ab 1.10.2020),
  • Irak,
  • Iran,
  • Jamaika (neu ab 1.10.2020),
  • Jemen,
  • Kambodscha (neu ab 1.10.2020),
  • DVR Korea,
  • Mauritius (neu ab 1.10.2020),
  • Mongolei (neu ab 1.10.2020),
  • Myanamar/Birma (neu ab 1.10.2020),
  • Nicaragua (neu ab 1.10.2020),
  • Pakistan,
  • Panama (neu ab 1.10.2020),
  • Simbabwe (neu ab 1.10.2020),
  • Syrien,
  • Trinidad und Tobago,
  • Uganda,
  • Vanuatu.

Die Meldung hat an die FIU zu erfolgen. Zu bedenken ist, dass die Sanktionsländerlisten von Zeit zu Zeit aktualisiert werden. Ein Land kann somit hinzukommen oder ein anderes Land aus der Liste herausfallen. Hierzu kann man sich auf der Webseite des Zolls informieren und einsehen, ob Änderungen eingetreten sind. Die FIU stellt den Verpflichteten über ihre Internetseite eine Länderliste in deutscher Übersetzung zur Verfügung (§ 3 Abs. 4 GwGMeldV-Immobilien).

Zur Meldepflicht nach § 3 Abs. 2 GwGMeldV-Immobilien:
Stellt der GwG-Verpflichtete fest, dass ein Grundstück oder Gesellschaftsanteil, auf die sich der Erwerbsvorgang nach § 1 GrEStG bezieht, oder ein Bankkonto, das im Rahmen des Erwerbvorgangs eingesetzt wird oder eingesetzt werden soll, einen engen Bezug zu einem der in vorgenannten als kritisch eingestuften Länder aufweist, so ist das der FIU zu melden (§ 3 Abs. 2 GwGMeldV-Immobilien).

Ist eine am Erwerbsvorgang beteiligte Person oder ein wirtschaftlich Berechtigter aufgeführt in der European Union Consolidated Financial Sanktions List ist das zu melden (§ 3 Abs. 3 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien), ebenso wenn sie in einer im Bundesanzeiger veröffentlichten Allgemeinverfügung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie nach § 6 Abs. 1 AWG i.V.m. § 4 Abs. 1 Nr. 2 und 3 und Abs. 2 Nr. 3 AWG aufgeführt ist.

Nach § 4 Abs. 1 GwGMeldV-Immobilien hat der GwG-Verpflichtete zu melden, wenn ein Beteiligter am Erwerbsvorgang seine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 Satz 1 GwG nicht erfüllt hat. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn er sich weigert, die zur Identifizierung erforderlichen Informationen und Unterlagen, die er als beteiligter Vertragspartner dem GwG-Verpflichteten zu liefern hat, nicht übermitteln will. Die Weigerung erhöht ggf. das einzuschätzende Risiko der Transaktion. Der Notar ist verpflichtet, die Weigerung aufzuzeichnen und der FIU eine Meldung zu erstatten.

Nach § 4 Abs. 1 GWGMeldV-Immobilien hat der GwG-Verpflichtete der FIU zu melden, wenn ein Beteiligter am Erwerbsvorgang seine Auskunfts- oder Nachweispflicht nach § 11 Abs. 6 Satz 3 und 4 GwG nicht erfüllt hat. Weigert sich ein Beteiligter z.B. dem Notar die Auskunft zu geben, ob er die Transaktion für einen wirtschaftlich Berechtigten erledigt oder nicht, muss der Notar dies der FIU melden. Dies kann sich auch für die Einschätzung des Risikos des Notars auswirken.

Nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien muss der Notar der FIU melden, wenn Tatsachen darauf hindeuten, dass das Grundstück oder der Gesellschaftsanteil, auf die sich der Erwerbsvorgang nach § 1 GrEStG bezieht, treuhänderisch gehalten wird oder gehalten werden soll.

Nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien muss der Notar der FIU auch melden, wenn anlässlich des Rechtsgeschäfts das Treuhandverhältnis beendet wird oder werden soll, und das Treuhandverhältnis keinen offensichtlichen wirtschaftlichen oder sonstigen rechtmäßigen Zweck hat.

Trägt der Treuhänder dem Notar vor, das Treuhandverhältnis bestünde lediglich zur Umgehung eines Wettbewerbsverbots, weil sich ein Beteiligter vertragswidrig verhalten, sich somit bereichern und den anderen schädigen will, so soll die Meldung an die FIU entbehrlich sein (BNotK, Geldwäschegesetz – FAQ, S. 24, Frage 95). Dies kann nur gelten, wenn der Treugeber wahr dem Transparenzregister gemeldet ist. Ist dies nicht der Fall, ist m.E. zu prüfen, ob eine Meldung an die FIU zu erfolgen hat. Erfolgt sie nicht, muss jedoch eine Meldung der Unstimmigkeit abgegeben werden.

Nach § 4 Abs. 4 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien muss der Notar melden, wenn er Kenntnis hat, dass gegen einen am Erwerbsvorgang Beteiligten oder wirtschaftlich Berechtigten wegen einer rechtswidrigen Tat nach § 261 StGB ermittelt wird oder ein Strafverfahren anhängig oder rechtshängig ist oder eine solche Person wegen einer solchen Tag innerhalb der letzten fünf Jahre verurteilt wurde und ein Zusammenhang zwischen dem Tatertrag oder dem Tatprodukt der Tat und dem Erwerbsvorgang nicht ausgeschlossen werden kann. Nach § 4 Abs. 4 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien muss der Notar der FIU melden, wenn gegen einen am Erwerbsvorgang Beteiligten oder wirtschaftlich Berechtigten wegen einer rechtswidrigen Tat i.S.v. § 261 Abs. 1 Satz 2 StGB ermittelt wird oder ein Strafverfahren anhängig oder rechtshängig ist oder eine solche Person wegen einer solchen Tat innerhalb der letzten fünf Jahre verurteilt wurde und ein Zusammenhang zwischen dem Tatertrag oder dem Tatprodukt und dem Erwerbsvorgang nicht ausgeschlossen werden kann.

Die Meldepflicht besteht nicht, wenn sich der an dem Erwerbsvorgang Beteiligte oder wirtschaftlich Berechtigte im Rahmen des Ermittlungs- oder Strafverfahren des GwG-Verpflichteten als Verteidiger bedient hat oder der Verpflichtete an der Verteidigung im Ermittlungs- oder Strafverfahren mitwirkende Person i.S.v. § 203 Abs. 3 StGB ist.

Tatsachen, die der GwG-Verpflichtete feststellt, die darauf hindeuten, dass der Erwerbsvorgang in einem groben Missverhältnis zu dem legalen Einkommen und Vermögen eines Veräußerers, Erwerbers oder wirtschaftlich Berechtigten steht, sind der FIU zu melden (§ 4 Abs. 5 GwGMeldV-Immobilien). Dies ist etwa der Fall, wenn ein Student oder Schüler erwirbt oder veräußert. Dies ist auch der Fall, wenn Geringverdiener oder Sozialhilfeempfänger die Beteiligten sind (Begr. zur GwGMeldV-Immobilien, S. 8).

Der GwG-Verpflichtete muss melden (§ 4 Abs. 6 GwGMeldV-Immobilien), wenn die Stellung als wirtschaftlich Berechtigter über eine Gesellschaft vermittelt wird oder werden soll, die ihren Sitz in einem Drittstaat hat, der wirtschaftlich Berechtigte nicht in diesem Drittstaat ansässig ist und die Zwischenschaltung der Gesellschaft keinen offensichtlichen wirtschaftlichen oder sonstigen rechtmäßigen Zweck hat.

Steht ein Erwerbsvorgang mit einer grenzüberschreitenden Steuergestaltung (§ 318d Abs. 2 AO im Zusammenhang, die ein Kennzeichen i.s.d. § 138e Abs. 2 Nr. 2 Buchst. f oder Nr. 3 der AO aufweist, und ist der Verpflichtete als Intermediär nach § 138d Abs. 1 AO mitteilungspflichtig), ist dies der FIU zu melden (§ 4 Abs. 7 GwGMeldV-Immobilien).

Handelt ein Beteiligter aufgrund einer Vollmacht, die nicht der Schriftform genügt (z.B. mündlicher Vollmacht) und wird diese Vollmacht nach dessen Anforderung nicht schriftlich innerhalb von zwei Monaten dem Notar nachgewiesen, muss der Notar dies der FIU melden (§ 5 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien). Bei der Anforderung ist im Notariat also unbedingt eine 2-monatige Frist zu notieren, nach deren Verstreichen ein Nichtvorliegen der schriftlichen Vollmacht bzw. Vollmachtsbestätigung zu melden ist.

Erkennt der Notar, dass eine Vollmachtsurkunde vorgelegt wird, die unecht ist oder die verfälscht ist, muss er das der FIU melden (§ 5 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien). Wird aufgrund einer Vollmacht gehandelt, deren Grundverhältnis für den GwG-Verpflichteten nicht erkennbar ist oder aufgrund einer Vollmacht, die durch Mitarbeiter der konsularischen Vertretung der BRD in einem Drittstaat nach § 3 Abs. 1 GwGMeldV-Immobilien beglaubigt wurde, ist das der FIU zu melden.

Soll ein Kaufpreis ganz oder teilweise mit mehr als 10.000 EUR in bar beglichen werden, muss der Notar das der FIU melden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a GwGMeldV-Immobilien) ebenso bei Kryptowerten (Nr. 1b), über ein Bankkonto in einem Drittstaat, es sei denn der Aufenthalt der Partei, die das Bankkonto verwendet befindet sich auch dort (Nr. 1c).

Weicht die Gegenleistung vom tatsächlichen Verkehrswert des Geschäftsgegenstandes ab und beruht dies nicht auf einer offengelegten unentgeltlichen Zuwendung, so ist das der FIU zu melden (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien). Der Notar ist nicht verpflichtet, sich ein Gutachten zum Verkehrswert vorlegen zu lassen. Liegt ein solches jedoch ausnahmsweise vor, ist eine Abweichung von 25% plus zu melden. Liegen allerdings schlüssige Gründe für die Wertsteigerung vor (Sanierung, tatsächliche Wertsteigerung) dann kann die Meldung entfallen (s.a. BNotKG, Geldwäschegesetz – FAQ, S. 26, Frage 106).

Soll oder wird der Kaufpreis oder ein Teil i.H.v. mehr als 10.000 EUR vor Abschluss des Rechtsgeschäfts gezahlt werden und ist die veräußernde Person keine juristische Person des öffentlichen Rechts, ist das der FIU zu melden (§ 6 Abs. 1 Nr. 3 GwGMeldV-Immobilien). Eine angemessene Reservierungsgebühr für die Immobilie erfordert keine Meldung (Begr. zur GwGMeldV-Immobilien, S. 11).

Soll oder wird der Kaufpreis oder ein Teil des Kaufpreises an eine Person gezahlt werden, die nicht am Erwerbsvorgang Beteiligter ist und auch nicht wirtschaftlich Berechtigter ist, ist dies der FIU zu melden, es sei denn die Person ist

a) Partei kraft Amtes,

b) der derzeitige oder frühere Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner einer Vertragspartei des Erwerbsvorgangs,

c) ein Verwandter ersten Grades, dessen Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner einer Vertragspartei des Erwerbsvorgangs,

d) ein verbundenes Unternehmen i.S.d. § 15 AktG,

e) ein im Grundbuch eingetragener und abzulösender Gläubiger oder ein abzulösender Gläubiger, dem nach § 10 Abs. 1 Nr. 1, 1a oder 2 ZVG bei einer Zwangsvollstreckung ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder Gesellschaftsanteil gewährt werden würde,

g) eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder

h) unterliegt der Aufsicht der zuständigen Aufsichtsbehörde nach § 50 Nr. 1 und 2 GwG.

Wenn das Grundstück oder der Gesellschaftsanteil innerhalb von drei Jahren nach vorangegangenem Erwerb zu einem Preis weiterveräußert wird oder werden soll, der erheblich vom vorherigen Preis abweicht, ohne dass hierfür nachvollziehbare Gründe bestehen ist das der FIU zu melden (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien). Die Frist bestimmt sich für den Erwerb auf den Zeitpunkt des dinglichen Rechtserwerb (z.B. Eintragung der Auflassung oder Rechtsänderung im Grundbuch) und für die Veräußerung gilt der Vertragsabschluss. Eine Meldung ist entbehrlich, wenn nachvollziehbare, schlüssig vorgetragene Gründe für die Verkehrswertabweichung vorliegen (z.B. eingetretene Schäden oder Wertverbesserungen, allgemeine Wertsteigerungen oder Wertminderungen).

Zu melden ist der FIU auch, wenn innerhalb von drei Jahren nach vorangegangenem Erwerb wieder an den vorherigen Eigentümer oder einen vorherigen Anteilsinhaber veräußert wird oder werden soll, ohne dass hierfür ein nachvollziehbarer Grund besteht (§ 6 Abs. 2 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien). Eine Meldung ist entbehrlich, wenn die Beteiligten dem Notar schlüssig darlegen, dass die Rückübereignung darauf basiert, dass aufgrund von Mängeln eine Anfechtung geschehen würde, die durch die Urkunde vermieden werden soll.

Der GwG-Verpflichtete hat der FIU zu melden, wenn eine Zahlung auf ein Anderkonto erfolgen soll, ohne dass ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt. Dies gilt nicht für Anderkonten des Notars, weil dieser ohnehin zur Ablehnung verpflichtet ist, wenn kein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt.

Von der Meldung darf nach § 7 GwGMeldV-Immobilien ausnahmsweise abgesehen werden, wenn Tatsachen vorliegen, welche die meldepflichtig erscheinenden Sachverhalte nach den §§ 3–6 GwGMeldV-Immobilien entkräften, dass ein Vermögensgegenstand aus einer strafbaren Handlung stammt, die eine Vortat der Geldwäsche sein könnte, oder dass der Erwerbsvorgang im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung steht. Diese Tatsachen sind dann aufzuzeichnen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GwG) und für Zwecke der aufsichtsrechtlichen Prüfung aufzubewahren.

Die Meldung hat nach Vorgabe des § 45 GwG bei der FIU elektronisch zu erfolgen, unter Verwendung des Systems goAML-Web-Portal da es sich hierbei um eine Meldung nach § 43 Abs. 1 GwG handelt.

Die BNotK hat daneben ein eigenes Meldeportal entwickelt, das über das Notarnetz unter https://gwg.bnotk.de abgerufen werden kann. Dort sind Hinweise zum Meldevorgang ersichtlich (s. BNotK, Geldwäschegesetz – FAQ, S. 27, Frage 109).

Erfolgt eine Meldung, darf der Notar die Beteiligten weder über die Absicht des Meldens noch über eine erledigte Meldung informieren. Wie der Notar sich gegenüber den Beteiligten äußern kann, sollte er in einem solchen Fall mit der FIU oder dem Präsidenten des LG erörtern (BNotK, Geldwäschegesetz – FAQ, S. 27, Frage 110).
Erfolgt eine Meldung vor der Beurkundung, darf die Beurkundung erst vorgenommen werden, wenn die FIU oder die StA einer Beurkundung zugestimmt hat. Erfolgt die Meldung nach Beurkundung, ist der Vollzug einzustellen und erst wieder aufzunehmen, wenn die FIU oder die StA der Fortsetzung des Vollzugs zugestimmt hat (BNotK, Geldwäschegesetz – FAQ, S. 27, Frage 111).

 

 

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